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取消保留期房預售站在生死邊緣

2019-11-09 00:06:57来源:励志吧0次阅读

取消保留 期房预售站在“生死边缘”

“我们在1996年购买了亚运村楼盘现代花园,谁知道一等就是11年”北京现代花园的业主们的遭遇是对期房预售制度的控诉在20世纪90年代中期,质量问题、面积缩水、楼盘滥尾等现象的背后,都有预售制度推波助澜的身影买看得见、摸得着的房子,成为广大消费者买房的理想因此,当国家发改委课题组提出取消期房预售制度的建议后,得到了很多消费者的支持

然而,作为一个销售手段,预售制度在房地产业发展过程中起到了重要的作用,它使众多楼盘得以迅速销售,使国家的经济、税收有了强有力的保障“因噎废食”是一些开发商对取消期房建议的强烈言辞那么,期房预售制度存在着那些问题它的取消与否跟房地产业的发展存在着怎样的联系通过辨别取消与保留这两种声音,我们试图寻找一种适合的答案……

●纠纷多抬房价 期房预售已成楼市“罪魁”

位于北京东部一个刚刚开盘的项目,开盘价格为12500元/平方米,一共400多套房,通过排号他们发现,有将近2000位买房人在等待,于是,该项目开发商马上将价格上调至13000元/平方米……联想到90年代初,一个十几万平方米的项目启动资金200万就能操作,靠的就是先拿这部分钱跑手续,项目立项后马上进行销售,通过预售迅速回笼资金,补交土地出让金,最终完成数亿的成交额可以说,期房预售是开发商发家致富的一大“法宝”

众所周知,房价能炒上去,一个重要原因就是,在期房预售的条件下,房产商具有操纵资源和价格的先决条件,捂盘惜售、囤积居奇是常有的事情由于近两年土地市场供应量严重不足,而消费者的买房需求却在急剧增加,供不应求的市场状态导致了楼盘尚在挖坑就开始销售,好一些的楼盘甚至会被抢购一空,价格自然在这种恐慌性购买下不断飙升

除了导致房价上涨,质量风险亦是期房预售制度的“原罪”赛德天勤律师事务所吴将律师说,90年代中期,货不对板、虚假广告、承诺不兑现等预售制度带来的弊病严重地影响着房地产业,而且使房地产开发商成为人们心目中的“奸商”即使到了2007年,北京知名楼盘逸翠园也由于工程质量问题损害了消费者的利益由此可以看出,期房预售“剥夺”了消费者的知情权,使消费者承担了诸多未知的风险

据有关专家介绍,当初设立商品房预售制度的条件如今都已经不复存在从融资渠道来看,房地产开发企业获取银行贷款的难度已经大为降低;而且经过十几年的快速发展,房地产开发企业的自有资金比例在逐渐提升,对预售房制度的依赖性逐渐减弱更重要的是,当初建立商品房预售制度是因为房地产业发展不景气而现在,房地产投资过热,房价大幅度攀升从某种程度上来看,商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶

媒体评论员陈一舟说,在市场经济条件下,买卖双方应该是平等的,但房产商与消费者地位却极不平等而一旦禁售期房,这种不对等、不公正的游戏规则就会被打破,房产消费者的权利就能最大限度地得到保障

现房交易让购房者有了选择权和评价权,对于房产的质量、构造、价格、配套设施等,满意就买,不满意就不买,开发商也不能再通过虚假浮夸来误导消费者这必然会促动房产商重新进行合理的价格定位,更加注重房产质量

●取消预售 开发商大者洗牌小者淘汰

取消期房预售的建议一出,立刻遭至开发商的一致反对曾有人认为,现在的开发商已经具备了雄厚的资金,否则怎么会在土地拍卖市场上动辄十几甚至90多个亿出手呢一位不愿透露姓名的大型项目开发商对解释说:开发商对银行的依赖是普遍的,特别是大开发商,多个项目一齐上马,没有银行支持和加快预售款流转,资金链条肯定会断

“如果取消预售制度,势必会造成一大批小开发商被淘汰”北京万达副总经理卢明在接受采访时说,但是剩下的有实力的开发商很可能垄断了土地,土地掌握在少数开发商手里,囤积居奇的可能性更加增大,房价上涨是必然的

开发商马先生告诉,当前一般房地产项目投资里开发商自有资金准备为总投资的30%~40%,尤其是土地使用权拍卖使地价几乎占到了总投资的50%,且项目开发贷款在银根紧缩政策下难以实现,预售收入几乎成了后续投入的主要来源如果没有预售收入,那就意味着项目总投资将无法实现,房子盖不起来,这样,相当一部分的房地产投资会选择退出,直接导致商品房供应量锐减,在购房需求持续坚挺的当前,房价将更快速地上涨再加上信贷紧缩,从出地面到结构封顶的8~10个月内,项目资金链将十分紧张,工程进度充满变数

北京新松集团的一位负责人告诉,一旦取消期房预售,开发商会另辟蹊径保证利润的最大化,有关部门希望看到的房价平抑几乎不可能由于现房销售占用的资金量大,投入成本和产生的利息都很高,因此,在现房后势必要把价格提高而怎样定价也不是难事,只要看看周边在销的项目价格,比照自己的项目,仍然能定出自己满意的价格

●禁售期房时机尚未成熟

“将期房预售改为现房销售,从长期来看是一个必然的趋势,但就目前来看,废止预售制度的最佳时机还远未到来,盲目做出改变反而会适得其反,引发更多矛盾”中国人民大学土地资源管理系副教授郑华在接受采访时直言

郑华告诉,当初建立起期房预售制度,目的一是加大供应量,以解决当时城市居民改善居住条件的迫切需求;二是降低房地产开发企业的门槛,拓宽开发商的融资渠道,从根本上也是为了刺激生产、加速供给郑华认为,十多年以来,供需矛盾非但没有减弱,相反是在各类需求的释放下,越来越突出地体现出来在她看来,正是基于这个原因,预售制度仍然是中国房地产目前应当坚持的销售模式

“一旦取消预售,只能意味着住宅产品供应减缓,反而使得房价在短时间内迅速上涨,又回到过去紧缩供给这个并不成功的调控老路上”北京成业行投资顾问有限公司总经理邵念强这样解释道

邵念强指出,作为政府,应该通过各种方式,打击违法违规行为,促进产品入市,而非有病乱投医,取消预售这个现在看来依然利大于弊的销售模式

“随着供求关系平衡,房地产成为了买方市场,老百姓有充分的余地去选择买那里的房子、买什么样的房子,到那时,现房自然会成为市场的选择,预售制不用强制也会自行退出舞台,这一定是未来的大趋势”郑华如是说

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