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云南城投600239昆明地主资金难填奢侈品市场和消费

2020-02-15 20:21:18来源:励志吧0次阅读

云南城投(600239):昆明地主 资金难填

虽然在财大气粗的城司中,云南城投算是低调的,却在去年下半年迎来了多位机构研究员。

相干研究员表示,重组后的云南城投的背景和定位令其对公司的预期提高了。随着2009年云南城投省级融资平台转变的尘埃落定,其身家成为最大吸引点。但随着地方投融资平台资产负债比例的逐步增高,有的甚至高达80%以上,隐性债务负担过重的情况下,云南城投仍能“稳坐钓鱼台”吗?

项目徒增,资金趋紧

云南城投的大股东云南省城市建设投资有限公司作为云南省“航空母舰”型企业,其在云南省城市建设中颇具垄断地位。云投团体由云南省开发投资公司和云南建工集团共同出资组建,前者背靠省这棵大树,具有其他企业难以企及的行政资源背景。

公开资料显示,云投团体是云南城市基础设施建设的投融资及运营主体;云南省人民授权的城建投资项目出资人代表及实施机构;城市建设领域的融资平台。

云南城投目前几个大项目均触及土地一级开发转向二级开发。下一步,云南城投将启动多个房地产项目,涉及金额将超百亿元。

据云南城投董事长许雷介绍,公司肩负的使命就是为教育、卫生、医疗等基础设施提供融资平台。

第一创业分析师陈晓波认为,云南城投2009年三季报显示,公司账面现金约34亿元,却存在扣除预收账款后的短时间负债近20亿元,而滇池一级开发的本钱迟迟未收回且仍在不断投入,和近期获取了2幅土地储备尚有超过5亿元需要支付,公司资金链实际上已趋紧。

云南城投2009年3季报显示,负债总计61.11亿元。但截至2008年年底,这个数据仅为6.37亿元。2009年3季报和半年报,新增的负债为14.99亿元,基本上都是属于短期负债;相较于2008年年末的负债值,云南城投至2009年9月30日的负债激增近10倍。

造成这样的结果,主要是由于云南城投手中的项目陡增。此次,获得盘龙区3个旧城改造项目,涉及8个自然村和社区,总占地规模超过2700亩,按平均容积率2.0测算,建面到达361万平方米,权益储备增加255万平方米,较原有储备暴增163%,使得公司总储备达到411万平方米。

随着一级开发面积的增长,云南城投现金流更加紧张了。虽然从其目前的旧城改造项目中,能够看出其母公司在当地土地一级开发的优势,不过土地一级开发与二级开发相比,向来利润较低。

3月6日,云南城布的3个旧改项目,总拆迁、平整投资预计超过40亿元。如没有快速融资渠道,其后期经营将难以为继。

同一天,公司公告称,将直接向大股东云投团体借款不超过15亿元,同时大股东提供连带担保向中国银行云南省分行和兴业银行昆明支行分别申请100亿元和80亿元的信贷额度,预计获批几率比较大。

在陈晓波看来,云南城投的国资背景起到了非常重要的作用。事实上,作为城投团体着力打造的投融资平台,不论是在业务还是在融资上,城投团体都给予了上市公司大力支持,这奠定了上市公司后期仍将超常规发展的基石。

“无限量”贷款风险隐忧

“城中村”改造是昆明市当前城市改造建设排在首位的工作任务,而现在昆明市社会资本参与“城中村”改造主要采取土地开发1、二级市场连动运作的模式。云南城投内部人士泄漏,由于这样,公司更有义务投入土地收储工作中去。

对像云南城投这样的有官方背景的开发商而言,从手中获得外包土地一级开发权利,也就为下一步二级开发打好基础,具有了拿地的主动权。

虽然如此,恰恰此处是地方与地方城司的风险所在,通过支持,可以“无限量”地从地方商业银行拿贷款,而相干项目是不是能够获得丰厚的回报,还存在不确定性因素。

据悉,城投债的隐患主要表现在其“包装”进程中。资本注入和收入来源上存在一些虚的成分,不能正确反应企业的利润水平和偿债能力。

再者,现下中国的土地是的垄断资产,尤其是在市场向好时,招拍挂的制度也会致使二级开发商们争抢土地成风。

在此情况下,一方面,土地会得到很大的溢价空间,土地一级开发商,可以与坐分收成;另一方面,还有相干城司会更容易获得土地的二级开发权,正是中国现下招拍挂的制度,注定了这类城司“猫腻”众多,而银行方面,也正是了解这些,给予这些公司的授信也高于其他行业。

20亿融资再造4万亩地主

除旧城改造外,云南城投目前的重点是旗下环湖东路沿线土地一级开发项目一期工程,其在2009年4月定向增发募资近20亿元用于该项目。此前,昆明市将滇池附近近30平方公里范围的土地一级开发权外包给云南城投母公司,再通过二级市场进行融资,加以补充资金,投入的资金将依照半对半的分成方式,获得回报。

2008年5月,云南城投取得了昆明环湖东路沿线4.18万亩的土地一级开发,委托期限为2008~2013年。在这个项目中,云南城投将获得土地出让收益的50%。

据测算,4.18万亩土地中,扣除道路、公建设施,按75%的比例预计,可出让面积约3.14万亩。到去年底,其已经整理好的土地面积为3060亩,这些土地可能会在2010年,通过招拍挂方式,由出面,全部出让。

从昆明市内部流程来看,本来阻碍土地出让进程的一些问题也已经逐渐解决;从投资回收来看,云南城投土地一级开发已经投入30多亿元,急需回笼资金用以投入新一轮土地整理。

长城证券分析师黄清林3月9日对《投资者报》表示,预计云南城投今年首批出让土地约1500 亩,占2009 年已整理好的土地面积50%左右,时间有可能在2季度左右。

另外,云南城投今年完成整理的土地面积将超过4000亩,也将有1000亩左右的土地,有希望在年内出让。而这两部份的资金,将是其救命稻草”,重要程度可见一斑。

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